Conseils pour les propriétaires

La profession d’agent immobilier recouvre plusieurs activités:

Transactionnaire

Dans le neuf ou sur le marché de la revente ou de la location l’agent immobilier représente un propriétaire vendeur ou bailleur, via un mandat qui énonce par écrit les conditions de la mise en vente/location. Il est chargé de rechercher un acquéreur/locataire et de conclure la transaction par un compromis de vente ou un bail. Dans les deux cas, le mandat est obligatoire et doit être écrit.

Dans le cadre de cette activité transactionnaire, l’agent immobilier est garant, via le mandat qui lui a été confié, des conditions de mise en vente/location de chaque bien qu’il présente, offrant notamment la garantie du prix proposé.

Il apporte à chacun de ses clients, vendeur ou acquéreur, sa parfaite connaissance du marché local. Agréé par l’Observatoire de l’immobilier®, il apporte à ses clients son expertise et leur permet d’optimiser leur approche patrimoniale. 

Il garantit également le respect de l’ensemble des procédures légales liées à la mutation ou à la location d’un bien immobilier.

Aucun honoraire ne sera demandé au client, vendeur, bailleur, acquéreur ou locataire avant réussite de la mission de vente ou de location du bien. Le montant des honoraires, obligatoirement affiché dans la vitrine de l’agence, est également stipulé sur le mandat. La négociation de ces honoraires, sauf affaire particulière, a été interdite par la loi Alur (arrêté du 10 Janvier 2017).

Gestionnaire de biens

L’agent immobilier représente, via un mandat écrit de gestion, les intérêts du propriétaire bailleur. Il agit en son nom pour gérer, en bon père de famille, le bien qui lui est confié.

Le gestionnaire apporte à son propriétaire mandant sa parfaite connaissance des textes en vigueur ainsi que la nécessaire disponibilité d’une équipe professionnelle.
Agréé par l’Observatoire de l’immobilier®, il apporte à ses clients son expertise du marché, leur permettant d’optimiser leur approche patrimoniale.
Le gestionnaire offre de surcroît au propriétaire bailleur différentes garanties assurant la pérennité du patrimoine: loyers impayés, vacance locative, dégradations…

Les honoraires, dont le montant est obligatoirement affiché dans la vitrine de l’agence, et également stipulé sur le mandat, sont à la seule charge du propriétaire.

Syndic de co-propriété

Appelée également administration de bien, cette mission consiste à gérer un ensemble d’appartements ou de maisons réunis dans une copropriété, généralement un immeuble, une résidence ou encore un lotissement, au profit de l’ensemble des propriétaires individuels. Le syndic est nommé par la majorité des propriétaires statuant en assemblée générale et est chargé de veiller à la gestion de l’ensemble et à l’application du règlement voté par cette même assemblée.

Une même agence immobilière peut exercer une seule, plusieurs, ou l’ensemble de ces activités.

D’autres activités proches sont souvent confondues avec le métier d’agent immobilier :

• Promoteur ou lotisseur: personne physique ou morale qui construit de l’immobilier (maisons ou appartements) sur un terrain nu (promoteur) ou qui met en valeur un terrain nu pour le préparer à la construction en le viabilisant (lotisseur). Le promoteur commercialise lui-même ses produits ou les confie en tout ou partie à un agent immobilier qui sera alors transactionnaire. Dans ce dernier cas, l’agent immobilier est titulaire d’un mandat de vente.
• Marchand de biens: personne physique ou morale qui achète de l’immobilier pour le revendre avec ou sans transformation. Cette revente peut être confiée à un agent immobilier qui sera alors transactionnaire. Dans ce dernier cas, l’agent immobilier est titulaire d’un mandat de vente.
• Marchand de listes: personne physique ou morale qui vend une liste de biens à louer ou à vendre. A l’inverse de l’agence immobilière, le paiement du marchand de listes intervient dès la fourniture de cette liste, indépendamment de la réussite de la recherche d’achat ou de location d’un bien.
• Mandataire : Négociateur travaillant sous la responsabilité d’un agent immobilier délocalisé. Seul cet agent immobilier dispose de la carte professionnelle et du titre correspondant. Le mandataire ne dispose pas non plus d’un local professionnel qui lui permettrait d’accueillir ses clients.

La profession d’agent immobilier est étroitement réglementée par des dispositions spécifiques, notamment la loi dite « Hoguet » dont les principales règles sont les suivantes, complétée par la loi ALUR (Mars 2014) :

• L’article 1 du décret 72-678 du 20 Juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi 70-9 du 2 Janvier 1970, dite « loi Hoguet » décrète que l’activité d’agent immobilier ne peut être exercée que par une personne titulaire de la carte professionnelle «Transaction » délivrée par la CCI locale.
• L’article 72 de ce décret énonce l’obligation absolue d’un mandat de vente écrit fixant les conditions de la vente: Le titulaire de la carte professionnelle «Transaction» ne peut négocier ou s’engager dans la commercialisation d’un bien immobilier appartenant à un tiers sans détenir un mandat de vente préalablement signé par le propriétaire, son représentant ou ayant-droit.
• La loi Alur introduit l’obligation d’une formation professionnelle permanente pour tout professionnel de l’immobilier, et ce à raison de 14 heures par an.

Mandat de vente (Agence)

Compromis de vente (Agence ou Notaire)

Acte authentique avec transfert des fonds au vendeur : Compromis + 120 à 180 jours

Les obligations générales

 La loi du 18 Décembre 1996, dite « loi Carrez », impose comme préalable indispensable à toute vente d’un bien immobilier constituant un lot de copropriété (appartement ou maison en lotissement) le mesurage de la surface privative de ce logement. Cette surface privative est constituée par :

• La superficie des planchers des locaux clos et couverts, hors l’empiètement des murs, cloisons, marches, escaliers, hors l’embrasures des portes et fenêtres pour tout lot dont la surface est supérieure à 8 M² et la hauteur sous plafond égale ou supérieure à 1,80 mètre.
• Ce mesurage doit être effectué par les soins du propriétaire vendeur.

Toute erreur de mesurage supérieure à 5 % peut entraîner un remboursement proportionnel par le vendeur au bénéfice de son acquéreur.

 Tout bien immobilier doit faire l’objet de différents diagnostics techniques dont certains emportent obligation de travaux en cas de non conformité (voir infra).

 Tout bien immobilier disposant d’une piscine doit obligatoirement présenter un dispositif de protection homologué.

 Le vendeur doit informer son acquéreur de l’existence de risques naturels ou technologiques tels que définis dans l’Etat des Servitudes, Risques et d’Information sur les Sols (ESRIS), ainsi que des éventuelles indemnisations publiques ayant été versées en réparation de tels événements. Les terrains constructibles sont également concernés par cette disposition (voir fiche dédiée).

 Le vendeur d’un bien immobilier en copropriété doit fournir à son acquéreur une copie du carnet d’entretien de la résidence, une copie des trois dernières Assemblées Générales, le règlement et l’état descriptif de division, le montant des charges payées au cours des deux derniers exercices, les sommes restant dues au syndicat par le propriétaire et celles dues par l’acquéreur, l’état global des impayés au sein du syndicat et les dettes éventuelles du syndicat à l’égard des fournisseurs (Dispositif ALUR) ainsi que la fiche synthétique de la copropriété (si > 50 lots).

 Le vendeur d’un bien immobilier en copropriété ayant fait l’objet d’une acquisition en VEFA ou d’une rénovation profonde doit fournir un dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage, dans la mesure où l’acquisition et/ou la rénovation est postérieure au 1 er Mars 1995.

Les diagnostics techniques

Le législateur, dans le but de protéger l’investissement opéré par l’acquéreur d’un bien immobilier, a rendu obligatoire la réalisation de différents contrôles techniques portant sur l’état du bien cédé. Ces différents contrôles, effectués par des professionnels indépendants, sont à la charge du propriétaire-vendeur. Compte-tenu de l’incidence éventuelle de ces diagnostics sur la vente, il est indispensable de procéder à ces contrôles avant la commercialisation d’un bien ou au tout début de celle-ci.

 Tout bien immobilier construit avant le 1 er Janvier 1949 doit faire l’objet d’un contrôle du risque d’exposition au plomb susceptible d’être présent dans les revêtements du bien concerné. Ce constat ne doit pas avoir été effectué plus d’un an avant la date de signature de l’acte notarié.

 La loi du 12 Juillet 2010, dite loi Grenelle II, impose à tout propriétaire d’un bien immobilier desservi par un dispositif d’assainissement non collectif (ANC) le contrôle de son installation. Ce contrôle, effectué par le SPANC, doit être réalisé avant la vente et annexé à l’acte notarié. A défaut, le propriétaire ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés. Cette disposition est entrée en vigueur au 1er Janvier 2011.

 Le décret 96-97 du 7 Février 1996 impose, en préalable indispensable à toute vente, de mener une procédure de recherche d’amiante pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997.

 La loi 99-471 du 8 Juin 1999 impose, en préalable indispensable à toute vente, de réaliser un état parasitaire (termites). Cet état ne doit pas avoir été établi plus de 6 mois avant la signature de l’acte de vente.

 Toute installation fixe de gaz, datant de plus de quinze ans, doit faire l’objet d’un état descriptif de l’installation et de ses dérivés.

 Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour tout logement dont au-moins une des chambres est équipée d’un dispositif de climatisation. Il estime la quantité d’énergie consommée ainsi que la quantité de CO2 émise. Le résultat du contrôle, matérialisé par une notation du logement (de A à G), doit être indiqué dans toute annonce de vente ou de location. Ce contrôle n’est pas encore obligatoire à la Réunion mais l’est en Guadeloupe.

 L’installation électrique doit faire l’objet d’un contrôle lorsqu’elle date de plus de quinze ans. Ce contrôle doit dater de moins de trois ans (le certificat de conformité peut en tenir lieu).

 Les terrains susceptibles de rétractation sont soumis à une étude géotechnique. La liste des zones concernées sera fixée par arrêté ministériel (Loi Elan).

L’ensemble de ces contrôles est regroupé au sein du dossier de diagnostic technique. Seuls ces contrôles en cours de validité peuvent exonérer le vendeur de la garantie de vices cachés. A noter qu’à l’exception du plomb et de l’ANC, aucun de ces contrôles n’emporte obligation de travaux correctifs.

L’Etat des Servitudes Risques & d’Information sur les Sols (ESRIS, ex PPRNT)

La loi du 30 Juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels instaure une obligation d’information du propriétaire au bénéfice de l’acquéreur et/ou du locataire d’un bien immobilier situé dans une zone de prévention des risques. Ce dispositif est aujourd’hui nommé ESRIS.

Cette obligation faite au vendeur se traduit par deux prescriptions distinctes :

 L’obligation de fournir à son acquéreur ou locataire un état des risques technologiques et naturels, établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat, et se référant au document communal d’informations. Cette information doit être établie sur un modèle d’imprimé disponible auprès des autorités locales et accompagné de documents graphiques permettant de localiser le bien concerné.

 L’obligation de fournir à son acquéreur ou locataire la liste des sinistres ayant frappé le bien et donné lieu à indemnisation publique au titre des effets d’une catastrophe naturelle ou technologique alors que ce propriétaire disposait de l’usage de ce bien ou qu’il en ait été informé par écrit par le précédent propriétaire. Cette information peut être rédigée sur papier libre.

 Tous les biens immobiliers, bâtis ou non, sont concernés par ces dispositions. 

Les obligations légales du propriétaire-bailleur en cas de vente du logement :

Le législateur a mis en place un dispositif permettant de protéger le locataire d’un logement mis en vente par son propriétaire.

Le bailleur initial vend le logement à l’échéance du bail :

• La vente d’un logement occupé par un locataire ne met pas fin au bail. Le nouveau propriétaire bénéficie des droits du bailleur alors que le locataire occupant continue de disposer du logement dans les conditions exactes du bail signé avec le propriétaire précédent. Il s’agit alors d’une vente d’un logement occupé.
• Si le propriétaire souhaite vendre son logement et mettre concomitamment un terme au bail en cours, il doit alors permettre au locataire d’exercer son droit de préemption en l’informant de la vente au-moins six mois avant l’échéance du bail. Le locataire dispose alors de deux mois pour exprimer sa volonté, puis, en cas d’achat de sa part, de deux mois pour réaliser l’acquisition, délai prolongé de deux mois supplémentaires s’il recourt à un prêt.
• A noter qu’en cas de refus du locataire sur une première offre d’acquisition de son logement puis d’une modification du prix de vente, le propriétaire vendeur doit de nouveau proposer au locataire d’exercer son droit de préemption aux nouvelles conditions, quelque soit l’importance de la baisse de prix.

L’acquéreur du logement loué souhaite le vendre au cours du bail :

• Le terme du bail intervient moins de 3 ans après l’achat : Ce congé pour vente ne peut intervenir qu’au terme du premier renouvellement du bail en cours.
• Le terme du bail intervient plus de 3 ans après l’achat : A contrario, ce congé pour vente peut intervenir au terme du bail en cours si celui-ci intervient plus de 3 ans après l’acquisition.

NB: Quelque soit le cas de figure, une notice d’information doit être remise par le propriétaire bailleur à son locataire, concomitamment à la signification du congé pour vente.

Il existe trois dispositifs juridiques principaux visant à protéger l’acquéreur d’un bien immobilier.

Le droit de rétractation :  Loi Solidarité et Renouvellement Urbains (Loi SRU du 13 Décembre 2000 renforcée par la loi Macron du 6 Août 2015).

 Principe : L’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour annuler le compromis de vente. Ce délai démarre le lendemain de la présentation de la lettre recommandée l’informant de ce droit de rétractation. Cette renonciation n’a pas à être motivée.

 Conséquences: L’acquéreur qui renonce à son acquisition dans ce délai de 10 jours est totalement libéré de son engagement. Il recouvre l’intégralité de son acompte.

NB : En cas de vente d’un lot de copropriété, ce délai de rétractation ne court qu’à compter de la remise effective des documents suivants : Règlement de copropriété et état descriptif de division, PV des trois dernières AG, montant des charges payées au cours des deux derniers exercices, état des sommes dues par le vendeur, montant des sommes dues par l’acquéreur, état global des impayés, dette vis-à-vis des fournisseurs (loi ALUR), fiche synthétique de la copropriété (copropriété > 50 lots).

NB2 : Le lieu de signature du compromis n’a plus aucune incidence sur ce délai de rétractation de 10 jours (Loi Macron).

NB3 : Les terrains constructibles hors lotissement ne sont pas soumis à ce dispositif.

La condition suspensive de financement (Article L 312-16 du code de la consommation).

 Principe : Tout acquéreur d’un bien immobilier bénéficie, sauf renonciation explicite, d’une possibilité de résiliation de son engagement en cas de refus de prêt.

 Conditions d’application : L’acquéreur doit demander un prêt conforme aux indications portées au compromis de vente et dans les délais indiqués dans ce contrat, soit :

• 10 jours pour déposer une demande de prêt dans au-moins un établissement bancaire. 
• 30 à 45 jours pour informer l’agence immobilière d’un éventuel refus de financement.

 Conséquences : Le compromis de vente est annulé, l’acquéreur recouvre l’intégralité de son acompte.     

L’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie par ailleurs des dispositions liées à l’ESRIS (ex PPR).

 L’acquéreur, avant tout engagement contractuel, doit être informé de la situation du bien à l’égard des risques naturels et/ou technologiques. Cette information doit être présentée sous la forme d’un document spécifique accompagné de schémas graphiques permettant de situer le bien au regard de la source du risque. Par ailleurs, l’acquéreur doit être informé des éventuelles indemnisations publiques ayant été versées au propriétaire cédant suite à un sinistre ayant le caractère de catastrophe naturelle.                      

 Conséquences: A défaut de cette double information, le contrat de vente est frappé de nullité.

En 2019, la durée moyenne d’un emprunt immobilier s’étend sur près de vingt années. Compte tenu de ce terme et des enjeux fondamentaux qu’il porte, il est clair que le choix de son prestataire financier est essentiel pour tout projet d’acquisition. Nous vous invitons à simuler votre capacité d’emprunt auprès du partenaire exclusif de Gaïa Patrimoine : Je simule mon prêt avec Crédit Réunion

Le Prêt à Taux Zéro a fait l’objet de profondes modifications successives. Ce dispositif, initialement réservé aux logements neufs, a été étendu à partir du 1er Janvier 2015 à l’acquisition d’un logement ancien situé dans certaines communes rurales sous condition de travaux représentant au-moins 25 % du coût d’acquisition. La loi de finances 2018 a exclu les zones B1 (DOM) de ce dispositif pour l’ancien avec travaux : le PTZ à la Réunion et en Guadeloupe est donc dorénavant exclusivement destiné à l’acquisition d’une résidence neuve.

Champ d’application : Tout acquéreur d’une résidence principale neuve qui sera sa résidence principale pendant six années au-moins, dont les revenus ne dépassent pas le plafond légal et qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt.

Limites : Le montant du prêt est limité à un double plafond:

• 100 % du montant global des autres emprunts.
• 40 % du coût total de l’opération.
  
  

PAC = Personne A Charge

Le niveau de ressources pris en compte est soit le plafond indiqué dans le tableau ci-dessus, soit le revenu plancher (coût global du projet divisé par 10), le mode de calcul le plus favorable à l’emprunteur étant retenu. A noter que le coefficient familial déterminera les modalités de remboursement du PTZ dans la durée.

La garantie bancaire est indissociable du le crédit immobilier : Elle le suit comme son ombre, épousant chacun de ses mouvements. Si elle peut revêtir plusieurs formes, elle a toujours un coût pour l’emprunteur…

Le second montant porté dans les colonnes de l’hypothèque et du PPD indique le coût global de la garantie après levée de celle-ci en cas de remboursement anticipé de l’emprunt suite à la revente du bien.

En l’absence de remboursement anticipé de l’emprunt, ces deux garanties seront levées automatiquement et sans aucun frais deux années après l’échéance contractuelle du prêt.

L’acquisition d’un bien immobilier donne lieu à la perception de taxes diverses réunies sous l’appellation « droits de mutation ». Une partie importante de ces contributions obligatoires est perçue par les départements. La plupart de ceux-ci ont majoré de 3,8 % à 4,5 % de la valeur de la cession le montant de la taxe qu’ils perçoivent, saisissant l’opportunité de gonfler leurs recettes que leur a offert le gouvernement en 2014.
Cette augmentation des prélèvements marque encore une fois la contradiction qui se manifeste entre les déclarations et les mesures gouvernementales: Il est évident que cette augmentation des frais de mutation emporte des conséquences inflationnistes sur les prix de l’immobilier en France (le coût global de l’acquisition constituant bien souvent la plancher de la valeur de revente fixée par le propriétaire), tendance pourtant maintes fois condamnée par le gouvernement qui a promis de la corriger…de quelle manière !
Les valeurs indiquées dans le tableau suivant sont indicatives car susceptibles de varier en fonction des débours facturés par les études notariales. A noter que ces débours ne font l’objet d’aucune réglementation, contrairement aux honoraires, fixés par décret.

Le montant des frais de mutations est plus élevé dans les Dom qu’en métropole en raison des honoraires de notaire majorés.

Une très légère baisse des émoluments destinés aux notaires est entrée en vigueur le 1er Mai 2016. Si elle est louable sur le principe, ses conséquences sont quasi inexistantes, hormis pour les transactions les plus modestes (le montant des frais est dorénavant limité à 10 % de la valeur de cession, hors débours).

Barème des droits de mutation (taxe départementale portée à 4,5 %)

NB : Les montants indiqués à titre indicatif constituent une provision approximative des frais de mutation. Le montant exact évoluera en fonction du bien et de la politique de l’étude notariale en charge du dossier quant au montant facturé de ses « débours ». Voir avec votre étude habituelle pour plus d’informations sur cette dernière charge…

Analyse comparative des émoluments perçus par les notaires avant et après le 1er Mai 2016

La baisse des émoluments perçus par le notaire dépasse donc à peine 60 euros pour une transaction d’une valeur de 200.000 euros.

Les notaires pourront par ailleurs accorder une remise de 10 % maximum de leurs émoluments perçus sur la tranche supérieure à 150.000 euros, mais devront alors l’accorder à tous leurs clients.

Depuis 1986 et la loi Pons, de nombreuses dispositions se sont succédées, qui permettent de réduire son impôt sur le revenu via un investissement immobilier dans un département d’Outre-Mer. Ces différentes lois ont fait le bonheur des propriétaires fonciers, des lotisseurs, des promoteurs, des réseaux d’intermédiaires, des notaires, des experts comptables et, moins souvent il faut le dire, des investisseurs… Beaucoup de ces derniers ont en effet été aveuglés par l’économie d’impôt promise au détriment d’une analyse précise du produit proposé et de son marché.

Il faut bien avouer qu’au pays le plus imposé de l’OCDE (et certainement de l’ensemble des économies dites « libérales ») ces dispositions, assises sur l’acquisition d’un bien immobilier neuf, et qui offrent de très fortes possibilités de réduction d’impôt (jusqu’à 32 % de l’investissement initial pour la Pinel Dom), ont de quoi flatter le contribuable moyen jusqu’à lui faire perdre raison…

Aussi, compte tenu des spécificités et de l’éloignement de nos départements ultramarins, nous vous invitons à vous rapprocher d’une agence immobilière agréée par notre organisme avant d’opter pour cette défiscalisation, concentrée aujourd’hui sur trois dispositifs. 

Le dispositif Pinel Dom

Dénomination: La Pinel Dom remplace la loi Duflot à compter du 1er Septembre 2014 et est valide jusqu’en 2021.

Champ d’application: Achat d’un logement neuf dans un département ou une collectivité d’Outre-Mer. 

Obligations:

• Louer le logement pendant 6 années au minimum, et ce dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux.
• Au titre de résidence principale du locataire (la location à un ascendant ou descendant hors foyer fiscal est possible).
• Pour un loyer dont le montant ne doit pas excéder 10,48 euros/M², à moduler selon la surface du logement en utilisant le coefficient suivant : 0,7 +19/S (S = surface utile du logement) (bail signé en 2020) :
• Louer le logement à des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds suivants :

Avantages: L’investisseur peut moduler la durée de la mise en location du bien de 6 à 12 années.

• Réduction sur 6 ans de l’IRPP égale à 23 % de l’investissement réalisé.
• Réduction sur 9 ans de l’IRPP égale à 29 % de l’investissement réalisé.
• Réduction sur 12 ans de l’IRPP égale à 32 % de l’investissement réalisé.

Limites: 

• Défiscalisation limitée à l’acquisition de deux logements par an.
• Investissement global pris en compte dans la limite de 300.000 Euros par an.
• Coût de l’acquisition limité à 5.500 euros/M².
• Ce dispositif est concerné par le plafonnement dit des « niches fiscales » propre aux DOM.

Le dispositif Girardin IS

Dénomination: La loi dite « Girardin IS » est exclusivement dédiée à l’investissement des entreprises dans les DOM. Ce dispositif date de 2003 et a survécu à la disparition de la loi Girardin dédiée aux particuliers.

Champ d’application: Achat d’un logement neuf destiné à la location dans le secteur intermédiaire dans un département ou une collectivité d’Outre-Mer. Cet avantage est exclusivement réservé aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).

Obligations:

• Louer le logement pendant 6 années au minimum, et ce dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux.
• Au titre de résidence principale du locataire.
• Pour un loyer dont le montant ne doit pas excéder 14,83 euros/M², à moduler selon la surface du logement en utilisant le coefficient suivant : 0,7 +19/S (S = surface du logement) (bail signé en 2020) :
• Louer le logement à des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds suivants :

Avantages:

• Déduction de 100 % de la valeur du bien des bénéfices imposables réalisés au cours de l’année de l’acquisition.
• Aucun plafond de prix par M².
• Aucun plafond de montant global de l’investissement.
• Possibilité de reporter cet avantage fiscal indéfiniment jusqu’à sa consommation totale.

Limites: 

• Dispositif limité aux entreprises ayant réalisé un chiffre d’affaires inférieur à 20 millions d’euros au cours du dernier exercice.

Le dispositif Denormandie

Dénomination: La loi « Denormandie », applicable au 1er Janvier 2019, est un dispositif dérivé de la loi « Cosse » qui permet de réduire l’impôt sur le revenu en cas d’acquisition suivie de travaux de réhabilitation d’un logement ancien dédié à la location en habitation principale.

Champs d’application: Achat d’un logement ancien avec réalisation de travaux représentant au-moins 25 % de la valeur du bien (prix d’achat + frais d’acquisition + travaux) et situé dans une zone éligible au concept « ORT ». Les travaux réalisés doivent permettre d’améliorer la performance énergétique du logement d’au-moins 30 % (20 % en collectif).

Obligations:

• Travaux réalisés par une entreprise certifiée RGE (Reconnue Garant de l’Environnement) en adéquation avec la liste des travaux définie par le dispositif (isolation de la toiture, des murs extérieurs, des fenêtres, dispositif de production d’eau chaude, etc…).
• Amélioration effectivement constatée de la performance énergétique du logement avant/après travaux.
• Louer le logement pendant 6 années au minimum en respectant le plafond de loyer de la Pinel Dom.
• Au titre de résidence principale du locataire dont les revenus n’excèdent pas les plafonds de la Pinel Dom.

Avantages :

• Réduction de l’IRPP de 23 % à 29 % du coût total de l’opération en fonction de la durée de mise en location (6 à 12 années).

Limites: 

• Investissement global pris en compte dans la limite de 300.000 euros par an.
• Coût de l’acquisition limité à 5.500 euros/M².
• Seules les villes de Saint-André, de Saint-Joseph, du Port et de Saint-Pierre sont éligibles à la Réunion, Basse Terre, Pointe à Pitre et les Abymes en Guadeloupe (Avril 2020).
• En l’absence de DPE à la Réunion, la procédure de contrôle de l’amélioration des performances énergétiques du logement, condition sine qua non du dispositif, est inconnue : quid de l’audit avant et après travaux… ?

L’imposition des plus-values immobilières semble constituer le sujet d’expérimentation favori des gouvernants et des escouades de technocrates chargés de transformer leurs lubies en réalité contraignante pour le vulgum pecus.

Cette approche à la Gribouille du droit fiscal (j’essaie, ça ne marche pas…je ré-essaie, diantre, cela ne marche toujours pas…Allez, j’essaie à nouveau, houps, encore raté….Tant pis, allez, personne ne regarde, un autre essai….) a donné vie à un système complexe dont les conséquences sont paradoxalement très simples : toujours plus de prélèvements au détriment du contribuable. 

Nous vous livrons les principes de fonctionnement de ce dispositif ainsi qu’une étude de cas vous permettant de projeter vos chiffres et vos dates dans le cadre d’une analyse personnelle. N’hésitez pas à solliciter un fiscaliste ou l’administration en cas de doute… 

Préambule : Cette taxation est constituée de deux éléments distincts, une taxe proprement dite ainsi que des prélèvements sociaux, l’un et l’autre s’ajoutant mais ne suivant pas la même logique d’abattement (pourquoi faire simple ?)…

Le calcul de la plus-value est le suivant

 Prix de cession (net vendeur) – Prix d’achat (net acquéreur)

Il est possible d’inclure dans le prix d’achat les dépenses de (re)construction, agrandissement, rénovation ou amélioration qui n’ont pas déjà été prises en compte dans le calcul de l’IRPP du propriétaire vendeur. En l’absence de justificatif, le montant des travaux est estimé à 15 % du prix d’achat dans la mesure où le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

L’abattement par année de détention est dorénavant différent selon qu’il s’agisse de la taxe stricto sensu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17,20 %).

1) Concernant l’assiette de la taxe :

 Diminution de 6 % par année de détention, de la 6ème à la 21ème année.

 Diminution de 4 % pour la 22ème année de détention.

soit un abattement de 100 % de la taxe sur la plus-value à l’issue de la 22ème année de détention.

2) Concernant l’assiette des prélèvements sociaux :

 Diminution de 1,65 % par année de détention, de la 6ème à la 21ème année.

 Diminution de 1,60 % pour la 22ème année de détention.

 Diminution de 9 % par année de détention, de la 23ème à la 30ème.

soit un abattement de 100 % des prélèvements sociaux à l’issue de la trentième année de détention.

La plus-value nette résultante est taxée au taux de 36,20 % 

Cas particuliers des plus-values excédant 50.000 euros

 Le montant de la taxe est majoré si la plus-value brute est supérieure à 50.000 euros, soit : 

NB 1 : Les ventes de terrains constructibles ne sont pas concernées par le principe de majoration de la taxe sur la plus-value. 

NB 2 : Le vendeur peut être exonéré totalement de la plus-value s’il cède son bien à un organisme chargé de construire des logements sociaux ou partiel s’il cède son bien à une personne qui s’engage à construire des logements sociaux.

Etude de cas

Monsieur Tissot vend en Mars 2020 une maison qu’il utilisait comme résidence secondaire et qu’il avait acquise en Septembre 2000 pour 200.000 euros. Il peut produire des factures de travaux d’amélioration pour 39.000 euros, travaux pour lesquels il n’a bénéficié d’aucune réduction d’impôt.

Cette maison est vendue au prix de 285.000 euros (net vendeur).

Prix d’achat (clé en main) + travaux justifiés = 200.000 + 39.000 = 239.000 euros, soit une plus-value brute de 46.000 euros.

Diminution par année de détention:

Sur l’assiette de la taxe:

6 % par année de détention de la 6ème à la 19ème, soit 84 % d’amortissement: 46.000 X 16 % = 7.360 euros X 19 % (taxe) = 1398 euros.

Sur l’assiette des prélèvements sociaux:

1,65 % par année de la 6ème à la 19ème, soit 23,10 % d’abattement (1,65 X 14 années): 46.000 X 76,90 % = 35.374 euros X 17,20 % (taux des prélèvements sociaux) = 6.084 euros.

La plus-value nette s’élève donc à 7.482 euros, directement prélevée par la notaire le jour de l’acte.

Cette taxe méconnue (article 1529 du CGI) peut être perçue par les communes sur décision de leur Conseil Municipal. Elle s’ajoute le cas échéant à la taxe éventuelle sur les plus-values et concerne 23 communes de l’île de la réunion et 10 de la Guadeloupe…

 Champ d’application: Première cession à titre onéreux d’un terrain devenu constructible par le classement du Plan Local d’Urbanisme ou par une carte communale depuis moins de 18 années.

 Les exonérations liées à la situation personnelle du propriétaire cédant sont identiques à celles répertoriées dans le cadre de la taxation des plus-values.

 Ne sont pas concernées les cessions à un prix inférieur au triple du prix d’acquisition précédent (cette disposition paraît généreuse mais dans les faits, la constructibilité d’un terrain se traduit par une multiplication de valeur bien supérieure à ce coefficient…) ainsi que les cessions de terrains dont la constructibilité date de plus de 18 ans.

 Le montant de cette taxe, basé sur les deux tiers de la valeur de cession, est fixé à 10 % et doit être payé par le vendeur.

 Le montant de cette taxe est directement prélevé le jour de l’acte par le notaire.

Liste des communes appliquant la taxe communale forfaitaire à la Réunion :

Liste des communes appliquant la taxe communale forfaitaire à la Guadeloupe :

Cette taxe nationale est perçue sur la cession à titre onéreux des terrains nus devenus constructibles et ce au bénéfice de l’Agence de Services et de paiement.

Elle s’ajoute à la taxation des plus-values de cession et à l’éventuelle taxe communale forfaitaire…

 Champ d’application: Première cession à titre onéreux d’un terrain nu devenu constructible postérieurement au 13 Janvier 2010.

 L’assiette de la taxe est réduite de 10 % par année écoulée à compter de la date à laquelle le terrain a été rendu constructible au-delà de la huitième année. A noter que le montant de la cession pris en compte est diminué de la taxe sur la plus-value de cession éventuellement acquittée (taxe sur taxe ne vaut…).

 Ne sont pas concernées les cessions à un prix inférieur à 10 fois le prix d’acquisition précédent (cette disposition paraît généreuse mais dans les faits, la constructibilité d’un terrain situé à la Réunion ou en Guadeloupe se traduit par une multiplication de valeur bien supérieure à ce coefficient…).

 Le montant de cette taxe est de 5 % lorsque le rapport prix de cession/prix d’acquisition se situe entre 10,01 et 30. Il est de 10 % sur la partie de plus-value excédant ce rapport de 30.

 Les modalités de déclaration et de paiement de cette taxe sont identiques à celles afférentes aux plus-values et taxes communales forfaitaires : le montant de cette taxe est donc directement prélevé le jour de l’acte par le notaire.